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森达五金网 2022-10-03 09:15:35

上海楼市新政满月:新盘成交量腰斩 房价仍坚挺

【铝道】上海楼市 3 25新政 转眼已满月,春节后一度喧嚣沸腾的房价话题渐渐进入 冰河期 。

五一小长假,带着 上海房价究竟跌了没 的问题,《中国经济周刊》走访多地深入调查发现, 3 25新政 颁布后,就新推楼盘而言,不论是4万/平米以下的低端住宅,4万~8万/平米的中端住宅,还是8万/平米钻尾钉以上的豪宅,前来看房的客户均锐减,持币观望成为主流态度,但价格仍然坚挺。

新楼盘成交量下跌一半以上,

看房客也锐减

《中国经济周刊》通过内部渠道查看某咨询公司地产数据系统发现,上海 3 25新政 颁布前后的新盘成交量跌幅惊人。其中,单价不足4万/平米的公寓项目,3月28日 4月3日与3月21日 3月27日相比,呈现断崖式下跌:限购前4周周均成交达到32.75万平米;限购后仅有15.25万平米,下跌幅度53.44%。

单价4万~8万/平米的中端项目更是惨烈,限购前4周周均成交8.8万平米,限购后只有3万平米,下跌幅度达到了66%;类似情况还出现在8万/平米以上的豪宅项目上,受限购政策及项目推盘策略改变的影响,限购前4周周均成交2.2万平米,限购后仅0.73万平米,下跌幅度深达67%。换言之,这种成交 腰斩 的情况几乎覆盖了沪上不同价格梯队的新楼盘。

不仅成交量跌去一半以上,多个新盘的售楼处甚至出现了 乏人问津 的冷落景象。

目前大部分客户认为后期房价会持平或者略微下跌,所以春节后那种 抢房 的情况不复存在,刚需购房者开始出现挑挑拣拣的心态,我碰到过一部分已经订购的客户甚至因为新政而退房观望,但这种情况还不算多见。 一位匿名的开发商售楼处负责人对《中国经济周刊》坦言。

据了解,外环外公寓项目多数针对刚需市场,而在 3 25新政 以后前去咨询的客户中,不满足 连续社保缴足5年 条件的客户占到了三成左右,成为成交量较大的 杀手 。

除了刚需项目外, 金字塔 结构顶端的豪宅市场也在 3 25新政 之后门庭冷落。其中,位于 新静安 板块的中粮天悦壹号来人量减少70%、大宁金茂府来人量下降40%,位于杨浦的翡丽甲第来人量下降50%。据悉,这主要受到新政将二套房首付从四成提至七成的直接冲击,数据显示,在市区高端公寓的业主中,二套房比例占到了50%~60%。

相对受冲击较小的还是 鱼肚 部分,单价4万~8万/平米的中端楼盘中所用结果如不符合标准所规定的指标,莱蒙中央公寓来人量下降30%,万科翡翠公园来人量减少20%,紫竹半岛来人量减少40%,尚海郦景来人量减少30%,新政执行后相对平稳。

新政后房价仍坚挺,

万科一楼盘还涨了2000多元/平米

不过,成交量 腰斩 似乎并没有撼动开发商力撑房价的决心。位于中环的万科翡翠公园属于房价的第二梯队,在新政颁布后的第二天开盘,客户经理苏丽告诉《中国经济周刊》,不仅楼盘不会降价,从开盘初至今单价已经涨了2000多元, 之前开盘的时候是6.4万/平米,现在售价6.6万/平米,我从2010年开始做房地产,经过了两次房地产调控,但我们这个板块的房价已经从2008年的2万多涨到了现在的6万多。光纤耦合器

据苏丽介绍,目前新推的楼盘已经所剩无几。 我们整个项目是30万平米的体量,分六期来开发,一到四期已经售完,现在卖的是五期,一种是125平米的,一种是150平米的,6、7、8号楼是125平米的,只有大概一楼还剩4套房子,15、18号楼的房子是150平米的,大概还有20套房子,其他就没房子了,我们是3月26日开盘,125平米的总共有140多套房子,当天的去化率就在80%左右。

我们是故意到新政第二天才开盘的,因为之前认筹的客户太多,开出来140多套房子,认筹差不多接近300个人,新政后很多被限制了,没有买房,所以我们也没有成为 日光盘 。 苏丽告诉《中国经济周刊》。在125平米的样板房里,所待的一个多小时内,有五六位前来看房的意向购房者。

受限购影响较明显的外环外新盘中,注意到,开盘价格也依然比较坚挺。以奉贤金汇的天和前滩时代为例,开盘当天原计划推出216套,后减少了72套,当天成交套数是110套,成交率80%,之前报价2.1万/平米,实际成交均价是2.04万/平米。

同属天和旗下的天和尚上海原计划推出376套,后减少为288套,实际成交260套,成交率达到90%,之前报价1.9万/平米,实际成交均价1.84万/平米。在观察人士眼中,开发商心态比较平静,小幅调价后平稳出货,并且倾向后续立即加推。

值得一提的是,即使是成交惨淡的中高端住宅项目也并没有因此降价出售。位于闵行吴泾的紫竹半岛开盘推出60套,当天成交仅20套,之前报价4万~4.2万元/平米,实际成交均价也达到了4.1万元/平米。据上述咨询公司系统数据显示,单价4万以下公寓市场均价保持在2..4万/平米,单价4万~8万住宅项目均价5万~5.5万/平米,单价8万以上豪宅均价维持在高位10万~10.5万/平米,与 3 25新政 前相比变化还不明显。

房产交易中心仍排长队,

大多数是新政前买房

与售楼处的门可罗雀形成鲜明对比的是房产交易中心,它正在努力消化着 3 25新政 颁布前的火爆交易。4月29日,也就是五一小长假前的较后一个工作日,来到宝山区房地产交易中心。春节过后,它曾经因为一张排队到主干道上堵塞交通的照片而走红路。

瓶贴标机

9点半刚过,交易中心五楼的缴税大厅就已经人潮涌动,大厅四周的盆景被人群挤得1、打开仪器的电源开关变了形。 我们特地赶在五一前来办手续,因为五一以后要营改增,虽然对我们没有什么实际影响,但是刚刚经历过 3 25新政 ,怕政策还有什么风吹草动,还是早点办比较安心。 在采访过程中,像王先生夫妇这样的心态非常多见。一个半月前,他们以3万/平米的价格卖掉了自己位于宝山罗店的 普通住宅 ,用以置换同板块的 非普通住宅 ,如今只剩下买房手续中的较后一步:过户。

在被问及担不担心在新政前夕高位买房时,王先生表现得心情愉悦, 新政以后我们的非普通住宅就要七成首付,反而买不起了,况且现在交易中心一天内可以办完缴税、过户两件事,我们上次来办审税手续时,从一楼电梯那里就开始排队,光上电梯就等了一个小时,现在效率肯定高了。

而在四楼的信息查询窗口,排起的队伍也已经随着墙角一路延伸,构成了一个尾部翘起的大写 L 形。据观察,随着时间推移这类塑料造粒机装备对环境的污染非常严重,人数还在不断增长。在领号区及交易中心预检大厅门前排起的长队一眼望不到尽头,从队首走到队尾,花费了半分钟的时冷冻机间。

下午3点半,《中国经济周刊》又来到闵行区房地产交易中心,这里在春节后也曾因为6点就开始排队而登上媒体头版。在现场看到,前来办理过户手续的用户基本将二楼的座位坐满,人潮比新政以前有所退潮。下午刚4点,交易中心一层,办理审税的人群只能将区域内的空位填充一半。多位中介业务员告诉,当天的任务已经完成。而较近二手房交易中,价格基本不变,观望态度明显加强成为中介共识。

鸿如中介吴先生告诉,这批前来办理手续的购房者基本都是 3 25新政 前交易的客户,整个流程覆盖的周期恰好赶上五一。

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